Immobilienveräusserung mit Verlust?

In der Regel werden bei privaten Immobilienveräußerungen positive Veräußerungsgewinne erzielt, die der 25%igen Immobilienertragsteuer unterliegen. Im Einzelfall kann es jedoch auf Grund spezieller Umstände, etwa durch Wertverlust oder Notverkauf, zu einer Immobilienveräußerung mit Verlust kommen, was eine Reihe an steuerlichen Fragen mit sich bringt.

Ein steuerlicher Verlust aus einer privaten Immobilienveräußerung kann nämlich ausschließlich mit Gewinnen aus privaten Immobilienveräußerungen desselben Veranlagungsjahres (zu 100%) oder mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung desselben Veranlagungsjahres (und zwar nur in Höhe von 50%) ausgeglichen werden. Ein darüber hinausgehender Verlust geht ins Leere und kann auch nicht in zukünftige Veranlagungsjahre vorgetragen werden.

Ein spezieller steuerlicher Handlungsbedarf ergibt sich im Verlustfall auf Grund der generellen Endbesteuerungswirkung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt), deren Berechnung bzw. Abfuhr durch den beauftragten Notar erfolgt. Wird nämlich eine Liegenschaft mit Verlust veräußert, so fällt zwar keine ImmoESt an, die daraus resultierenden negativen Einkünfte werden jedoch ohne weiteres Zutun des Steuerpflichtigen auch nicht bei den übrigen Einkünften bzw. beim Einkommen berücksichtigt, sodass der steuerliche Verlust aus der Immobilienveräußerung ins Leere gehen würde.

Veranlagungsoption oder Regelbesteuerungsoption ausüben


Sollte daher in einem Veranlagungsjahr ein Verlust aus einer Immobilienveräußerung angefallen sein und gleichzeitig entweder ein Gewinn aus einer Immobilienveräußerung oder positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, so muss zur Geltendmachung der Verluste die so genannte Veranlagungsoption bzw. die Regelbesteuerungsoption spätestens bis zur Rechtskraft des Einkommensteuerbescheides aktiv ausgeübt werden. Wir stehen Ihnen dabei natürlich mit Rat und Tat zur Seite!

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