Zweifelsfragen im Zusammenhang mit der Geschäftsraumvermietung

Durch das Sparpaket wurden die Umsatzsteuervorschriften für Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten auf neue Beine gestellt.

In der Vergangenheit war diese Option jederzeit möglich. Doch seit 1.9.2012 weht für Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten ein rauer Wind:

1.    Jene Vermieter, die mit der Errichtung ihrer künftig zu vermietenden Geschäftsräumlichkeiten vor dem 1.9.2012 begonnen haben (maßgeblich ist etwa der „Spatenstich“ oder die Beauftragung eines Baumeisters bei vorliegender Baubewilligung), können sich entspannt zurücklehnen. Für sie gilt die alte Regelung weiter, egal wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde oder wird. Ebenfalls Entwarnung gegeben werden kann für alle zum 31.8.2012 bereits bestehenden und ausgeübten Mietverträge. Aber das kann sich schlagartig ändern, wenn etwa der Vermieter seine vermietete Geschäftsräumlichkeit verkauft oder verschenkt oder der Mieter sein Mietrecht weitergibt.

2.    Hat der Vermieter hingegen die Geschäftsräumlichkeit erst ab 1.9.2012 errichtet oder hat er diese lediglich erworben (wobei hier der Anschaffungszeitpunkt irrelevant ist) und erfolgte die faktische Nutzungnahme der Geschäftsräumlichkeit durch den Mieter erst ab 1.9.2012, kann der Vermieter nur noch dann zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Mieter die angemietete Geschäftsräumlichkeit nahezu ausschließlich für steuerpflichtige, nicht steuerbare (also Umsätze, die allenfalls im Ausland einer USt unterliegen) oder echt steuerbefreite (z.B. Export) Umsätze verwendet. Ferner hat der Vermieter diese Voraussetzung nachzuweisen. Was unter „nahezu ausschließlicher Verwendung“ zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht geregelt. Die Gesetzesmaterialen lassen erkennen, dass ein Mieter, dessen Umsätze zu maximal 5% unecht steuerbefreit sind („Bagatellgrenze“) dieses Kriterium  noch erfüllt.

Die Neuregelung wirft zahlreiche Zweifelsfragen auf:

Fraglich ist, auf welchen Betrachtungszeitraum die Beurteilung der „nahezu ausschließlichen Verwendung“ für nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Umsätze auf Mieterseite abzustellen ist. Man wird wohl den Voranmeldungszeitraum heranziehen können. Dies wird sich bei jenen Mietern anbieten, die starke Schwankungen hinsichtlich der umsatzsteuerlichen Behandlung ihrer Umsätze aufweisen. Etwa Grundstückshändler: diese können bei jedem verkauften Grundstück wählen, ob sie den Verkauf unecht befreit vornehmen oder unter Verrechnung von 20% Umsatzsteuer.

  • Fraglich ist auch, ob außerordentliche, nicht regelmäßig anfallende Umsätze auf Mieterseite (z.B. steuerfreie Veräußerung von Grundstücken, Beteiligungen etc.) in die Berechnung der 5% Bagatellgrenze mit einfließen.
  • Unklar ist, wie der Vermieter den Nachweis erbringen soll, wenn sein Mieter ein Unternehmer ist, dessen Umsätze wechselnde USt-Pflichten nach sich ziehen (z.B. Grundstückshändler, Kleinunternehmer, etc.).
  • Heikel bleibt die Frage, wie sich nachträgliche Änderungen der Verhältnisse beim Mieter aufgrund einer Betriebsprüfung auf den Vermieter auswirken.
  • Erschwerend kommt hinzu, dass die Finanzverwaltung jeden Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite als „neuen Mietvertrag“ interpretiert. Verschenkt etwa der Vermieter seine seit Jahrzehnten vermietete Geschäftsräumlichkeit an die Tochter, kann diese wegen der seitens der Finanz aufgestellten Annahme – die sich so nicht dem Gesetz entnehmen lässt – nicht mehr zur Steuerpflicht optieren.
Die Administrierbarkeit der neuen Regelung wirft zahlreiche Fragen auf. Das letzte Wort zu diesem Thema ist sicher noch nicht gesprochen. Wir halten Sie jedenfalls über Neuheiten auf dem Laufenden.

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