Private Immobilieneigentümer aufgepasst: Herstellerbefreiung ab 1.1.2013 massiv eingeschränkt

Durch die mit 1. April 2012 in Kraft getretene Steuerreform wurde die Steuerfreiheit des Verkaufs von Immobilien nach Ablauf der 10 (in bestimmten Fällen auch 15) Jahre währenden Spekulationsfrist abgeschafft. Nunmehr sind alle ab 1. April 2012 getätigten Immobilienverkäufe steuerpflichtig.

Allerdings wurde für die Besteuerung des Immobilienverkaufs eine „flat tax“ eingeführt, die sogenannte Immobiliensteuer, die einheitlich 25% beträgt. Egal wie hoch die übrigen Einkünfte des Immobilienverkäufers sind, der Verkaufsgewinn unterliegt jedenfalls der 25%igen Immobiliensteuer. Sollte der Veräußerer derart geringe Einkünfte haben, dass seine durchschnittliche Tarifsteuer unter 25% liegt, kann er hinsichtlich des Immobilienverkaufs auch zur Tarifbesteuerung optieren, um auch für die Immobilie den unter 25% liegenden Steuersatz zu lukrieren.

Ausgenommen von der Immobilienbesteuerung ist der Verkauf in folgenden Fällen:

  • Vorliegen mehrerer Liegenschaftstransaktion innerhalb desselben Kalenderjahres, die insgesamt zu einem Verlust  führten und Option zur Veranlagung.
  • Bei hohen Verlusten aus anderen Quellen (etwa Gewerbebetrieb) und Option zur Regelbesteuerung.
  • Durch (drohenden) behördlichen Eingriff („Enteignung“) bewirkte Grundstücksverkäufe.
  • Grundstückstausch im Rahmen behördlicher Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren.
  • Hauptwohnsitz-Befreiung (für Gebäude und max. 1.000 m² Grund) sofern der Verkäufer aus der verkauften Immobilie tatsächlich auszieht und diese zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend (mindestens 2 Jahre lang) als Hauptwohnsitz genutzt hat oder der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf durchgehend 5 Jahre hindurch seinen Hauptwohnsitz im Verkaufsobjekt unterhielt. Die Weiterbenutzung als Mieter des neuen Eigentümers wäre also „befreiungsschädlich“. Maßgeblich ist der faktische Hauptwohnsitz, nicht der behördlich gemeldete (falls dieser vom tatsächlichen Hauptwohnsitz abweichen sollte).
  • Hersteller-Befreiung – gilt nur für selbst hergestellte Gebäude! Als Hersteller gilt, wer das wirtschaftliche und finanzielle „Häuslbauerrisiko“ trug.
2013 muss Verkäufer selbst „Häuslbauer“ sein

Bis 31.12.2012 kann auch der vom „Häuslbauer“ mit dem selbst hergestellten Gebäude beschenkte oder beerbte Immobilieneigentümer im Verkaufsfall die Herstellerbefreiung beanspruchen. Ab 2013 muss hingegen der Verkäufer selbst der „Häuslbauer“ gewesen sein, um unter die Herstellerbefreiung zu fallen.

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