Betriebliche Nutzung von Immobilien einer Miteigentumsgemeinschaft

Steht eine Immobilie im Eigentum mehrerer Personen (z.B. Hälfteeigentum von Ehegatten) spricht man von ?Miteigentum?. Dabei wird nicht die Sache als solche geteilt, sondern nur das Eigentumsrecht an der Sache (Quoteneigentum), womit auch die gemeinsame Verwaltung und Schuldentragung einhergeht.

Der Miteigentümer kann über seinen Eigentumsanteil frei verfügen, ihn veräußern, verschenken und vererben oder auch belasten. Die Miteigentümer können die Immobilie beliebig gebrauchen, solange dadurch nicht der Gebrauch der anderen gestört wird. Sie können Art und Umfang der Immobilienbenützung auch in einer einstimmig beschlossenen Benützungsregelung verankern. Allerdings ist ein Einzelrechtsnachfolger (z.B. Käufer, Geschenknehmer) an diese nicht voll gebunden, außer sie wurde im Grundbuch angemerkt.

Die Miteigentümer als solche bilden die „Miteigentumsgemeinschaft“ (MEG). Tritt die MEG durch Vermietung an einzelne Miteigentümer oder Dritte nach außen hin in Erscheinung, ist sie umsatzsteuerlicher Unternehmer und zur Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldungen und Jahreserklärungen verpflichtet. Die Gewinne und Verluste der MEG werden den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zugeteilt und werden in die Einkommensteuerveranlagung der Miteigentümer miteinbezogen.

Betriebliche Gebäudenutzung durch Miteigentümer

Bei der betrieblichen Gebäudenutzung durch einen der Miteigentümer sind zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Miteigentümer schließt mit MEG einen Mietvertrag ab
Im Ausmaß der auf den gemieteten Gebäudeanteil angewandten Miteigentumsquote liegt Betriebsvermögen vor (= betriebliches Nutzungsausmaß mal Miteigentumsquote). In diesem Ausmaß kann der Miteigentümer im Rahmen seiner betrieblichen Einkunftsart Gebäudeabschreibungen und laufende Gebäudeaufwendungen geltend machen. Die Mietvorschreibung der MEG kann er hingegen nur abzüglich seines eigenen Miteigentumsanteiles als Betriebsausgabe geltend machen.

Beispiel: Der 60%-Eigentümer A nutzt das Gebäude a) zu 50% b) zu 70% für seine Praxis. Die MEG AB verrechnet monatlich eine Miete von € 1.000. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betrugen € 200.000, die laufenden Betriebskosten für das gesamte Haus € 100 p.m.

Lösung: 60%-Eigentum mal betriebliche Nutzung ergibt a) 30% bzw. b) 42%. A kann somit a) € 60.000,-- bzw. b) € 84.000 als Anschaffungskosten aktivieren und abschreiben, sowie von den monatlichen Betriebskosten a) € 30 bzw. b) € 42 als Betriebsausgaben abziehen. Die Mietvorschreibung der MEG-AB stellt in Höhe von € 400 eine Betriebsausgabe dar. Der auf A entfallende Teil von € 600 stellt hingegen eine Entnahme des A aus der MEG dar.

2. Miteigentümer schließt mit MEG keinen Mietvertrag ab

Der Miteigentümer hat das Gebäude im Ausmaß der betrieblichen Nutzung, maximal jedoch im Ausmaß seiner Miteigentumsquote im Betriebsvermögen zu aktivieren. In diesem Ausmaß können Abschreibungen sowie laufende Aufwendungen im Betriebsvermögen geltend gemacht werden. Allfällige Zahlungen an die MEG (auch wenn diese als „Mietzins“ bezeichnet werden) sind ertragsteuerlich irrelevant.

Lösung zu obigem Beispiel: A hat im Fall a) 50% bzw. € 100.000, im Fall b) 60% bzw. € 120.000 des Gebäudes zu aktivieren. Die Betriebskosten stellen zu a) € 50 bzw. b) € 60 abzugsfähige Betriebsausgaben dar.

Tipp
Die betriebliche Nutzung einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft wirft viele steuerliche Fragen auf. Auch nachträgliche Änderungen (etwa Abschluss eines Mietvertrages; Begründung von Miteigentum; Schenkung eines Anteils etc.) können häufig unerwünschte Steuerfolgen nach sich ziehen, weshalb Sie uns bereits im Planungsstadium unbedingt beiziehen sollten.

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