Umsatzsteuerliche Änderungen bei Liegenschaften

Die Steuerreform hat die Spekulationsfrist bei Immobilien abgeschafft; seit 1.4.2012 sind Liegenschaftsverkäufe steuerpflichtig. Aber auch im Bereich der Umsatzsteuer kam es zu tiefgreifenden Reformen.

1. Optionsverbot bei Geschäftsraumvermietung an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter

Schon bisher war die Geschäftsraumvermietung von der Umsatzsteuer (USt) befreit. Nahm der Vermieter die Befreiung in Anspruch, konnte er sich die in Rechnungen an ihn ausgewiesene USt nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Um dennoch in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen, konnte der Vermieter in der Vergangenheit die Geschäftsraumvermietung mit 20% USt vornehmen (= Option zur Steuerpflicht).
Künftig kann der Vermieter nicht mehr beliebig zur USt-pflichtigen Vermietung optieren. Die Geschäftsraumvermietung kann nur noch dann USt-pflichtig erfolgen, wenn auch der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt bzw. nur zu max. 5% (Bagatellgrenze) vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Beispiel
Der Vermieter vermietet eine als Kanzlei genutzte Wohnung an einen Rechtsanwalt. Von den Gesamtumsätzen des Rechtsanwaltes entfallen 4% auf USt-befreite Zinserträge, durch die der Rechtsanwalt aliquot das Vorsteuerabzugsrecht verliert, indem der Rechtsanwalt sich nur 96% der an ihn in Rechnung gestellten USt-Beträge als Vorsteuer zurückholen kann. Da der Rechtsanwalt die Bagatellgrenze von 5% nicht überschreitet, kann der Vermieter die Vermietung an den Rechtsanwalt mit 20% USt vornehmen.

Von der Neuregelung betroffene Mietverträge

Betroffen sind ausschließlich neue Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die ab dem 1.9.2012 beginnen. Nicht unter die Neuregelung fallen diese Mietverhältnisse dann, wenn der Vermieter das Mietobjekt selbst errichtete und mit der Errichtung (Beginn der tatsächlichen Baumaßnahmen bzw. Auftragserteilung an Bauunternehmer bei vorliegender Baubewilligung) bereits vor dem 1.9.2012 begonnen hat.

2. Ausweitung des Beobachtungszeitraums für Vorsteuerberichtigungen

Bereits bisher mussten in der Vergangenheit geltend gemachte Vorsteuern zum Teil an das Finanzamt zurückbezahlt werden, wenn eine Liegenschaft (oder sonstiges Anlagevermögen) nicht mehr USt-pflichtigen Umsätzen diente (z.B. durch USt-freien Verkauf/Schenkung, Absinken des Umsatzes unter die Kleinunternehmergrenze, Vermietung von Geschäftsräumen ohne Option zur USt-Pflicht etc.).
Das Ausmaß der Vorsteuerrückzahlung bzw. Vorsteuerberichtigung richtete sich danach, wie viele Jahre die Liegenschaft (bzw. die Aufwendungen für eine Großreparatur) im Rahmen der vormals USt-pflichtigen Tätigkeit verwendet wurden. Betrug dieser Verwendungszeitraum mehr als 10 Jahre, musste keine Vorsteuer berichtigt werden. Waren es weniger als 10 Jahre, musste die Vorsteuer nur entsprechend der noch offenen Zehntel berichtigt werden. Erfolgte die Anschaffung etwa im Jahr 2003 und wurde die Immobilie 2007 USt-frei verkauft, mussten die Vorsteuern aus der Anschaffung im Ausmaß von 6/10 berichtigt werden.

Beobachtungszeitraum auf 20 Jahre ausgeweitet

Der bisher geltende Beobachtungszeitraum von 10 Jahren wurde auf 20 Jahre ausgeweitet. Die Neuregelung gilt für alle neu angeschafften oder umfassend sanierten Gebäude, die erstmals ab 1.4.2012 in Verwendung genommen werden. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken gilt hingegen der alte 10-Jahres-Zeitraum weiter, sofern der Mietvertrag vor dem 1.4.2012 abgeschlossen wurde.

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