Geplante Immobiliensteuer im Sparpaket 2012

Teil des sogenannten ?Sparpakets? soll auch eine Immobiliensteuer sein. Wie diese genau aussieht, könnte ab 28. März bekannt sein, wenn das Gesetzespaket im Nationalrat zur Beschlussfassung ansteht.

Geplante Verschärfung der Besteuerung von privatem Liegenschaftsvermögen

Mögliche neue Rechtslage für Verkäufe ab 1.4.2012

Liegenschaftsverkäufe unterliegen unabhängig von ihrem Anschaffungszeitpunkt der 25%igen Immobiliensteuer, die im Falle der Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt eine Endbesteuerungswirkung entfaltet. Es muss also für diese Einkünfte dann keine Einkommensteuer mehr entrichtet werden. Ausgenommen von einer Besteuerung ist die Veräußerung der als Hauptwohnsitz dienenden Liegenschaft sowie selbst errichteter Gebäude. Bei Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sind folgende zwei Fälle zu unterscheiden:

Bei Liegenschaften, die vor dem 1.4.2002 (bzw. 1.4.1997) entgeltlich erworben wurden („Altvermögen“), ist der Veräußerungsgewinn pauschal zu ermitteln. Hierbei wird differenziert:

  • Wurde die Liegenschaft ab 1.1.1988 in Bauland umgewidmet, beträgt der pauschale Veräußerungsgewinn 60% des Verkaufserlöses. Die effektive Steuerbelastung beträgt 15%.
  • Wurde die Liegenschaft nicht umgewidmet, beträgt der pauschale Veräußerungsgewinn 14% des Verkaufserlöses. Die effektive Steuerbelastung beträgt somit 3,5%.
Bei nach dem 1.4.2002 entgeltlich angeschafften Liegenschaften können vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten sowie die steuerlich nicht geltend gemachten Herstellungs- und Instandsetzungskosten abgezogen werden. Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen sowie steuerfreie Subventionen erhöhen den Veräußerungsgewinn. Als Werbungskosten können künftig nur mehr die für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer anfallenden Kosten abgesetzt werden. Maklergebühren, Rechtsberatungskosten etc. sind künftig bei der Veräußerung von Immobilien nicht mehr steuerlich absetzbar. Ab dem 11. Jahr nach Anschaffung der Immobilie kann ein Inflationsabschlag von 2% p.a., maximal aber 50% des Veräußerungsgewinns, zusätzlich abgezogen werden.

Geplante Gleichstellung der Liegenschaften im betrieblichen Bereich

Bisher konnten kleine Unternehmen, die nicht zur Buchführung verpflichtet waren, Grund und Boden nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Sie waren somit den privaten Liegenschaftsbesitzern in Bezug auf Grund und Boden (nicht jedoch Gebäude!) gleichgestellt und gegenüber den buchführungspflichtigen Unternehmen privilegiert. Diese Unterscheidung gilt für Liegenschaftsverkäufe ab 1.4.2012 nicht mehr.

Wurden Liegenschaften von nicht buchführungspflichtigen Unternehmern bereits vor dem 1.4.2002 angeschafft, kann beim Verkauf der Veräußerungsgewinn – analog zu den obigen Ausführungen zum privaten Liegenschaftsvermögen – pauschal ermittelt werden. Die Immobilien-Sondersteuer von 25% gilt künftig – von einigen Ausnahmen abgesehen – auch für die Veräußerung und Entnahme von betrieblichen Liegenschaften. Allerdings entfaltet die Immobiliensteuer im betrieblichen Bereich – anders als bei den privaten Liegenschaftsverkäufern - keine Endbesteuerungswirkung. Der Unternehmer muss also seine Liegenschaftstransaktionen jedenfalls in die Steuererklärung aufnehmen.

Der endgültige Gesetzesbeschluss im Parlament ist Ende März zu erwarten.

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