Missbrauch beim Grunderwerbsteuer-Sparmodell

Der Unabhängige Finanzsenat (UFS) sieht in der Vermeidung einer grunderwerbsteuerpflichtigen Anteilsvereinigung durch Zurückbehalten eines Treuhandanteils einen Missbrauch. Erst kürzlich bestätigte auch der Verwaltungsgerichtshof die UFS-Entscheidung.

Jede Übertragung des Eigentums an einem Grundstück löst Grunderwerbsteuer (GrESt) aus. Damit Grundstücke nicht in einer Gesellschaft geparkt und die Anteile an dieser Immobiliengesellschaft ohne GrESt-Belastung verkauft werden können, hat man im GrESt-Gesetz als weiteren Steuertatbestand die Anteilsvereinigung verankert.
GrESt wird demzufolge auch dann ausgelöst, wenn alle Anteile an einer Immobiliengesellschaft in der Hand einer Person vereinigt werden. Da im GrESt-Recht die zivilrechtliche Betrachtung gilt und es nicht auf das wirtschaftliche Eigentum ankommt, konnte durch Einschaltung eines Treuhänders die GrESt-Pflicht leicht vermieden werden. Der Treuhänder gilt zivilrechtlich als Eigentümer der Anteile, ist aber im Hintergrund gegenüber dem Treugeber gebunden und kann von diesem verklagt werden, wenn er mit den Treuhandanteilen abredewidrig verfährt.

Missbrauch bei Einschaltung eines Treuhänders

Diesen legalen „Trick“ wendeten auch die Parteien im einem Fall an, der laut UFS und VwGH nun am Missbrauch scheiterte. Ein Vater übertrug seinem Sohn zunächst 25% der Anteile an der Gastronomie-GmbH, in der sich auch die Hotelliegenschaft befand. Der Sohn als 25%iger Gesellschafter wurde sogleich zum alleinigen Geschäftsführer bestellt. Knapp ein Jahr drauf übertrug der Vater dem Sohn weitere 74% der Anteile und für den 1%igen Anteil wurde eine Treuhandvereinbarung geschlossen.
Der Vater blieb als Treuhänder zivilrechtlicher Eigentümer des 1%igen Anteils, war jedoch hinsichtlich der Ausübung seiner Gesellschafterrechte an den Treuhandvertrag zugunsten seines Sohnes gebunden. Ferner enthielt der Treuhandvertrag eine Regelung, die es dem Sohn jederzeit ermöglichte, vom Vater die unentgeltliche Abtretung des Zwerganteils an den Sohn oder einen Dritten zu verlangen.

Missbrauchsvorwurf entkräften

Um den Missbrauchsvorwurf zu entkräften müssen Steuerpflichtige für die gewählte Konstruktion einen beachtlichen außersteuerlichen Grund aus dem Ärmel zaubern. Im konkreten Fall machten die Parteien geltend, dass der Vater – wenn auch nur mit 1% der Anteile – weiterhin im Firmenbuch aufscheinen sollte, damit gegenüber Geschäftspartnern, Gläubigern und Dritten dokumentiert werde, dass der Vater noch nicht gänzlich aus dem Unternehmen ausgeschieden ist. Dieses Argument ließ bereits der UFS nicht als „beachtlichen außersteuerlichen Grund“ gelten. Auch der VwGH schloss sich dem bereits vom UFS behaupteten Missbrauchsvorwurf an.

Unsere Empfehlung
Künftigen Anteils(ver)käufern geben wir folgenden Tipp: Lassen Sie sich gut beraten, denn der simple Trick der „Zwischenschaltung“ eines Zwerganteil haltenden Treuhänders ist künftig mit Vorsicht zu genießen!

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