Weiterverrechnung des entgangenen Vorsteuerabzugs an den Geschäftsraummieter

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist umsatzsteuerfrei. Der Vermieter muss also nicht einen Teil an den Fiskus abliefern. Allerdings verliert er dadurch (anteilig) seinen Vorsteuerabzug, was aber vermeiden werden kann.

Der Nachteil des Verlustes des Vorsteuerabzuges kann vermieden werden, wenn der Vermieter in der Rechnung an den Mieter 20% Umsatzsteuer ausweist. Im Gegensatz zur Vermietung für Wohnzwecke unterliegt eine der Umsatzsteuer unterworfene Geschäftsraumvermietung nämlich dem Normalsteuersatz von 20%. Diese Option zur Steuerpflicht (ebenso die Rückkehr zur Steuerbefreiung) kann der Vermieter für jedes Bestandobjekt getrennt und in jedem Voranmeldungszeitraum vornehmen. Die Geschäftsraumvermietung muss nicht durchgehend das gesamte Jahr steuerfrei oder steuerpflichtig behandelt werden.

Bedeutung bei Mieterwechsel

Dies hat insbesondere für den Fall eines Mieterwechsels Bedeutung: So wird etwa ein Arzt als Nachmieter, der selbst keine steuerpflichtigen Umsätze erbringt und daher den Vorsteuerabzug nicht geltend machen kann, mit dem Vermieter einen Mietzins exklusive Umsatzsteuer ausverhandeln wollen. Ferner kann die Option bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides ausgeübt oder widerrufen werden. Beim Wechsel von der Steuerpflicht zur Befreiung und umgekehrt sind bestimmte Vorsteuern (etwa aus Ankauf, Großreparaturen, Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, PC, Drucker etc.) anteilig zu korrigieren, was zu Steuergut- oder Lastschriften führen kann.
Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem entschieden, dass der Vermieter dem Mieter die aus der Steuerbefreiung der Vermietung erwachsende Vorsteuerverkürzung zur Zahlung vorschreiben kann, solange der vom Mieter zu ersetzende Betrag nicht die ersparte Umsatzsteuer auf den Mietzins überschreitet.

Tipp
Die Möglichkeit zum Wechsel zwischen der steuerpflichtigen und steuerfreien Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten schafft ein flexibles Instrument zur Anpassung des Mietzinses an die jeweiligen Bedürfnisse des Geschäftsraummieters. Jedoch ist bei jedem Wechsel die Vorsteuerberichtigung sowie die Berichtigung bereits ausgestellter Rechnungen (unter Umständen sogar des Mietvertrages, sofern dieser als Dauerrechnung anzusehen ist) zu beachten. Bevor Sie Ihrem Mieter die Umsatzsteuerfreiheit (Mietzinsreduktion) oder Umsatzsteuerverrechnung (bei zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter) in Aussicht stellen, sollten Sie sich unbedingt mit uns kurzschließen, um nicht selbst in den sauren Apfel beißen zu müssen.

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