Ab 2011 erweiterte Steuerpflicht von Liegenschaftsverkäufen bei Privatstiftungen

Das Budgetbegleitgesetz 2011 bis 2014 wurde von vielen nicht gerade als "Christkindl" empfunden. Das ?Packerl? für Privatstiftungen sieht neben einer Erhöhung des Zwischensteuersatzes von 12,5% auf 25% eine massive Änderung für Liegenschaftsvermögen besitzende Privatstiftungen vor.

Bisher konnten Privatstiftungen nach Ablauf des im Regelfall 10-jährigen Spekulationszeitraums ihre Liegenschaften steuerfrei veräußern.  Seit 2011 weht für Immobilienstiftungen ein kühleres Lüftchen. Die Veräußerung von Liegenschaften und grundstücksähnlichen Rechten unterliegt ab 2011 unabhängig vom Ablauf einer Frist immer einer Spekulationsgewinnbesteuerung  zum 25%igen  Körperschaftsteuersatz, wenn zumindest einer der Stifter oder Zustifter

1. eine unter § 7 Absatz 3 Körperschaftsteuergesetz fallende Körperschaft oder damit vergleichbare ausländische Körperschaft ist bzw. war. Durch diese Formulierung ist es auch nicht möglich, die Spekulationsbesteuerung durch Liquidation der Stifter GmbH zu umgehen. Im Falle einer Kapitalgesellschaft als Stifter ist es auch unerheblich, ob diese ihrer Stiftung direkt die Liegenschaft oder Bargeld stiftet und der Liegenschaftsankauf direkt durch die Stiftung erfolgt. Privatstiftungen mit mindestens einer § 7/3-Körperschaft als Stifter bleiben mit ihren Liegenschaften immer spekulationsverfangen, selbst wenn neben der Körperschaft eine natürliche Person als Stifter fungiert. Ferner ist es unerheblich, welchen Beitrag die § 7/3-Körperschaft zum Stiftungsvermögen geleistet hat. Theoretisch genügt bereits eine Bareinlage von € 1 durch eine § 7/3-Körperschaft, um das Immobilienvermögen einer Stiftung zu „verschmutzen“. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Liegenschaft von der neben der GmbH als Stifter fungierenden natürlichen Person zugewendet wurde und die Liegenschaft im Zuwendungszeitpunkt beim Stifter nicht mehr steuerverfangen war.

  • Beispiel: Herr X und die X-GmbH sind Stifter der Y-Privatstiftung. Herr X wendet der Stiftung im Jahr 2011 eine Liegenschaft zu, die Herr X im Privatvermögen im Jahr a) 1998 bzw. b) 2005 angeschafft hat. Im Fall a) war die zugewendete Liegenschaft somit nicht mehr spekulationsverfangen, so dass die Y-Privatstiftung diese Liegenschaft auch künftig steuerfrei veräußern kann. Im Fall b) hingegen hätte die Stiftung nach der alten Rechtslage die Liegenschaft im Jahr 2016 steuerfrei veräußern können (Zusammenrechnung Besitzzeiten Stifter und Stiftung für die Spekulationsfrist). Nach der neuen Regelung wäre das im Fall b) zugewendete Grundstück auf ewig in der Stiftung steuerverfangen.

2. eine natürliche Person ist, die ihren Gewinn nach § 5 Einkommensteuergesetz ermittelt und die Liegenschaft oder Bargeld mittelbar, d.h. durch vorangegangene Entnahme aus dem Betrieb und nachfolgende Einlage in die Stiftung, oder unmittelbar aus dem Betriebsvermögen zugewendet hat. Weitere Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt des Liegenschaftsverkaufs durch die Stiftung der § 5-Gewinnermittlungsbetrieb des Stifters noch vorhanden sein muss. Anders als bei den § 7/3-Körperschaften als Stifter kann die spekulationsfristunabhängige Steuerpflicht des Liegenschaftsverkaufs in der Stiftung durch vorangehende Aufgabe oder Veräußerung des § 5 Gewinnermittlungsbetriebes des Stifters vermieden werden.

Diese Verschärfung der Liegenschaftsbesteuerung gilt auch dann, wenn eine solche steuerverfangene Immobilienstiftung ihre Liegenschaften an eine von ihr errichtete Privatstiftung überträgt und diese empfangende Stiftung in der Folge die Veräußerung der Liegenschaften und grundstücksähnlichen Rechte vornimmt.
Die Neuregelung gilt für alle ab 1. Jänner 2011 neu erworbenen oder gestifteten oder sich zu diesem Zeitpunkt noch innerhalb der Spekulationsfrist befindlichen Liegenschaften.

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