Aus für Grunderwerbsteuer-Sparmodell?

Der Unabhängige Finanzsenat (UFS) bestätigte, dass die Zwischenschaltung eines Treuhänders die Anteilsvereinigung und damit Grunderwerbsteuerpflicht vermeiden kann.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird ausgelöst, wenn sich der Eigentümerstand an einer Liegenschaft ändert. Etwa durch Verkauf oder Schenkung. Nun kann man die "Herrschaft" über ein Grundstück aber nicht nur durch Direkterwerb einer Liegenschaft, sondern auch durch den Kauf der Anteile an einer Liegenschaften besitzenden Gesellschaft erlangen.

Sobald jemand alle Anteile an einer Liegenschaften besitzenden Gesellschaft erwirbt oder ein bereits bestehender Gesellschafter durch Erwerb alle restlichen Anteile zum Alleingesellschafter wird, sind die in der Gesellschaft vorhandenen Liegenschaften der GrESt (3,5% vom 3-fachen Einheitswert) zu unterwerfen, obwohl es eigentlich zu keinem Eigentümerwechsel gekommen ist. Denn als Eigentümer im Grundbuch scheint vor und nach der Anteilsvereinigung die Gesellschaft auf. Jedoch war es bisher gängige Praxis, dass die Einschaltung eines Treuhänders die GrESt-auslösende Anteilsvereinigung vermeiden kann.

Beispiel: Ein Unternehmer kauft 99% der Anteile an der Grund&Boden-GmbH. 1% der Anteile erwirbt sein Rechtsanwalt, mit dem er dann eine Treuhandvereinbarung schließt, so dass der Unternehmer auch das wirtschaftliche Eigentum an diesem 1%-Anteil erwirbt. Als Gesellschafter scheinen daher im Firmenbuch der Unternehmer mit 99% und der Rechtsanwalt mit 1% der Anteile auf. Obwohl wirtschaftlich eigentlich eine alleinige Verfügungsmacht des Unternehmers über die GmbH und deren Liegenschaftsvermögen besteht, wird durch die Treuhandkonstruktion eine formalrechtliche Anteilsvereinigung und damit die GrESt-Pflicht vermieden.

Droht gängiger Praxis nun das Aus?

Der Unabhängige Finanzsenat (UFS) bestätigte, dass die Zwischenschaltung eines Treuhänders die Anteilsvereinigung und damit GrESt-Pflicht vermeiden kann. Aus dem Finanzministerium wurde bereits signalisiert, dass die bisher gängige Praxis der Treuhändereinschaltung nicht gezielter Gegenstand bei Betriebsprüfungen sein wird. Allerdings sollte man noch eine Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes zu einem Fall abwarten und vorläufig von Treuhandlösungen lieber die Hände lassen.

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