Wie Sie die gesetzliche Abschreibung bei Gebäuden optimieren

Die Höhe der steuerlich absetzbaren Abschreibung wird von der Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes bestimmt. Denn die Abschreibung errechnet sich aus Anschaffungskosten dividiert durch Nutzungsdauer. Je kürzer die Nutzungsdauer, desto höher somit die jährliche Abschreibung.

Das Gesetz räumt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht hinsichtlich der Höhe der Abschreibung ein, sofern die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer nicht außerordentlich kurz und damit die Abschreibung nicht ungewöhnlich hoch ausfällt. Es verwundert daher nicht, dass der Gesetzgeber ausgerechnet bei Gebäuden, die in der Regel mit hohen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dementsprechend hohem Abschreibungspotential verbunden sind, die Höhe der Abschreibung vorschreibt. Die gesetzlichen Abschreibungssätze gelten auch im Falle des Erwerbs eines gebrauchten Gebäudes.

Betrieblich genutzte Gebäude

Die gesetzlichen Abschreibungssätze bei betrieblich genutzten Gebäuden variieren zwischen 2 bis 3%. Immerhin gesteht der Gesetzgeber einem Gebäude, das einem Land- und Forstwirt, einem Gewerbetreibenden oder einem Bank- und Versicherungsunternehmen dient, einen höheren Abschreibungssatz zu. Schließlich hat es eine hohe Kundenfrequenz und unterliegt damit einem höheren Verschleiß, als etwa Kanzleiräumlichkeiten eines Rechtsanwalts. Ferner steht für ein in Leichtbauweise errichtetes Gebäude (Wände aus Blech, Holz, Faserzement; Dach aus Papp-, Blech, Wellfaserzement) ohne besonderen Nachweis ein Abschreibungssatz von 4% zu
Einem nichtgewerblichen Vermieter wird hingegen per Gesetz lediglich eine Abschreibung von 1,5% zugestanden, was einer Nutzungsdauer des Gebäudes von rund 67 Jahren entspricht. Eine 2%ige Abschreibung wird nur für Gebäude, die vor 1915 errichtet wurden, anerkannt. Die Steuerersparnis aufgrund des Abschreibungsaufwandes kann also bei weitem nicht die Zinsen für das bei der Anschaffung oder Herstellung eingesetzte Kapital wett machen.

Höhere Abschreibung durch Gutachten

Allerdings kann durch Vorlage eines Gutachtens, welches eine kürzere als die den gesetzlichen Abschreibungssätzen zugrunde liegende Nutzungsdauer nachweist, eine höhere Abschreibung vorgenommen werden. Bei der Festlegung der Nutzungsdauer kommt dem Bauzustand und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Gebäudes eine größere Bedeutung zu als dem Alter des Gebäudes.
Die Finanzverwaltung nimmt naturgemäß eine kritische Haltung gegenüber solchen Gutachten ein. Erst kürzlich versagte der Unabhängige Finanzsenat einem Vermieter die durch Gutachten angestrebte, höhere Abschreibung, weil das Gutachten

  • nicht zum Stichtag des Erwerbs erstellt wurde,
  • keine Aussagen über den technischen Bauzustand des Gebäudes enthielt und
  • keinen nachvollziehbaren Zusammenhang zwischen dem Befund über den Gebäudezustand und der im Gutachten festgestellten Nutzungsdauer aufzeigen konnte.

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