Steuersparmodell Arztpraxis?

Ärzte sind mit ihren Umsätzen von der Umsatzsteuer befreit. Diese Umsatzsteuerbefreiung führt jedoch dazu, dass sie die ihnen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen können. Das verleitet oft dazu, mit nahen Angehörigen Vertragsbeziehungen einzugehen, die der Finanzverwaltung nicht standhalten.

Nach der ständigen Rechtsprechung wird ein Vertragsverhältnis zwischen nahen Angehörigen nur dann anerkannt, wenn es

  • nach außen ausreichend zum Ausdruck kommt
  • einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt hat und
  • auch zwischen einander fremden Personen unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre (Fremdüblichkeit).
Fehlt auch nur eine dieser drei Voraussetzungen, wird die Vereinbarung nicht anerkannt. Die daran beteiligten Personen werden aus steuerlicher Sicht in jenen Veranlagungsjahren, die seitens der Finanzverwaltung verfahrensrechtlich wieder aufgerollt werden können, so gestellt, als hätte es diese Vereinbarung nie gegeben.

Ärztin vermietete an Vater

Erst kürzlich hat der Unabhängige Finanzsenat ein derartiges Vertragskonstrukt zu Fall gebracht. Eine Ärztin vermietete ihrem Vater einen Teil ihres Grundstückes. Vertraglich wurde eine Laufzeit von 25 Jahren fixiert. Der Vater errichtete auf der angemieteten Grundstücksfläche das Ordinationsgebäude (als Superädifikat), das er seiner Tochter steuerpflichtig vermietete. Nach 25 Jahren fiel das vom Vater errichtete Gebäude zu Vertragsende entschädigungslos in das Eigentum der Ärztin. So konnte sich der Vater auf elegante Weise die Vorsteuer aus den Errichtungskosten vom Finanzamt zurückholen. Ein Bonus, welcher der Tochter aufgrund ihrer umsatzsteuerfreien Tätigkeit verwehrt geblieben wäre.

Fremdüblichkeit versagt

Die Fremdüblichkeit der beiden Mietverträge wurde aus folgenden Gründen versagt:
  1. Die Grundstücksmiete war zu niedrig.
  2. Der Vater finanzierte die Errichtung des Ordinationsgebäudes mittels Kredit. Dieser Kredit wurde mit einer Hypothek am Grundstück der Ärztin (!) besichert. Somit konnte die im Verfahren eingewandte fehlende Bonität der Tochter und ihre finanzielle „Zwangslage“ bezüglich der Errichtung ihrer Ordination nicht mehr erfolgreich zugunsten des gewählten Vertragskonstrukts geltend gemacht werden. Sie hätte das Gebäude ja von Beginn an selbst finanzieren oder einen Kredit aufnehmen können, da ihr Grundstück noch verpfändbar war.
  3. In beiden Mietverträgen wurde nur dem Vater ein einseitiges Kündigungsrecht eingeräumt. Hinsichtlich des Mietvertrages über das Ordinationsgebäude besonders ungünstig: Hätte der Vater vor Ablauf der Vertragslaufzeit vorzeitig gekündigt, hätte er das Ordinationsgebäude bis zum Ablauf des Vertrages an andere Personen weitervermieten oder privat nutzen können. Die Tochter hätte also ihren Arbeitsplatz „Ordination“ für einige Jahre verloren. In einem fremdüblichen Mietvertrag hätte der Mieter niemals einem einseitigen Kündigungsrecht des Vermieters zugestimmt, das nur den Mieter benachteiligt. Ferner wurde im Superädifikatsvertrag nicht für die Abgeltung der Ordinationserrichtungskosten im Fall der vorzeitigen Kündigung durch den Vater Sorge getroffen: Wäre anstelle des Vaters ein fremder Dritter der Grundstücksmieter, hätte dieser den Superädifikatsvertrag nicht abgeschlossen.
Empfehlung: Die Tücken liegen wie so oft im Detail. Guter Rat muss nicht teuer sein und macht sich spätestens nach einer Betriebsprüfung, die man ohne wesentliche Steuernachzahlungen „übersteht“, bezahlt.

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