Verwendung einer im Miteigentum stehenden Immobilie im Familienbetrieb

Nicht selten steht eine Liegenschaft im Miteigentum der Ehegatten und einer von beiden unterhält auch seinen Betrieb in diesem Gebäude. Steuerlich stellt sich dann die Frage, ob die betriebliche Nutzung auf einer bloßen Gebrauchsüberlassung oder auf einem entgeltlichen Mietvertrag beruht.

Bei einer im Miteigentum stehenden Immobilie bezieht sich das Anteilsrecht jedes einzelnen Miteigentümers aliquot auf die gesamte Liegenschaft. Über diesen ihm zustehenden Bruchteil kann der Miteigentümer selbst verfügen. Er kann diesen vererben, verschenken, verkaufen oder belasten. Alle Miteigentümer zusammen bilden die Miteigentumsgemeinschaft.

Gebrauchsüberlassung oder entgeltlicher Mietvertrag?

Steuerlich stellt sich die Frage, wie die betriebliche Nutzung in der Miteigentumsgemeinschaft geregelt wurde. Bei der bloßen Gebrauchsüberlassung zählt die Liegenschaft im Ausmaß der betrieblichen Nutzung, maximal im Ausmaß der Miteigentumsquote jenes Miteigentümers, der die Liegenschaft betrieblich nutzt, zu seinem Betriebsvermögen. Wird hingegen ein Mietvertrag abgeschlossen liegt im Ausmaß der auf den betrieblich genutzten Gebäudeteil angewandten Miteigentumsquote (betriebliches Nutzungsausmaß in Prozent des Mieters multipliziert mit der Eigentumsquote des Mieters) Betriebsvermögen vor.

Aufwendungen als Betriebsausgaben

Die anteilige Zuordnung zum Betriebsvermögen hat zur Konsequenz, dass die mit diesem Anteil verbundenen Aufwendungen als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können. Ferner steht ein höherer Abschreibungssatz zu, der je nach Einkunftsart 2 - 3 % pro Jahr. beträgt. Zu beachten ist darüber hinaus, dass bei geplantem Verkauf der im Betriebsvermögen zu aktivierende Gebäudeanteil möglichst gering gehalten werden soll, somit der Variante "Mietvertrag" der Vorzug einzuräumen ist. Denn der Verkauf von Betriebsvermögen und damit auch eines anteilig aktivierten Gebäudeteils ist immer steuerpflichtig, während jener Teil des Gebäudes, der privat oder zu nicht betrieblichen Zwecken genutzt wird, nach Ablauf der Spekulationsfrist (meist 10 Jahre) steuerfrei verkauft werden kann.

Beispiel: Eine Zahnärztin betreibt ihre Praxis in einem Gebäude, das zu 60% in ihrem zivilrechtlichen Eigentum steht. Die restlichen 40% gehören ihrem Mann. Die Anschaffungskosten des Gebäudes beliefen sich auf € 350.000. Die Praxis erstreckt sich a) auf 40%  b) auf 70% der Gesamtnutzfläche des Gebäudes. An jährlichen Betriebs- und Reparaturkosten fallen für das gesamte Gebäude rund € 15.000 an.

Lösung: Verwendet die Zahnärztin die Räumlichkeiten für ihre Praxis ohne hierüber einen Mietvertrag mit der Miteigentumsgemeinschaft abzuschließen, liegt eine bloße Gebrauchsüberlassung seitens der aus der Zahnärztin und ihrem Mann bestehenden Miteigentumsgemeinschaft vor. Nun stellen sich die steuerlichen Konsequenzen wie folgt dar:


Variante betriebliches Nutzungsausmaß im BV aktivierbar im BV aktivierte Anschaffungskosten 2% Abschreibung anteilige Betriebskosten steuerlich absetzbare Kosten gesamt
a) 40% 40% 140.000 2,800 6.000 8.800
b) 70% 60% 210.000 4.200 9.000 13.200

Schließt die Zahnärztin hingegen mit der Miteigentumsgemeinschaft einen Mietvertrag ab (Jahresmiete a) € 24.000, b) € 42.000), stellen sich die steuerlichen Konsequenzen wie folgt dar:


Variante betriebliches Nutzungsausmaß im BV aktivierbar im BV aktivierte Anschaffungskosten 2% Abschreibung anteilige Betriebskosten (inkl. Miete) steuerlich absetzbare Kosten gesamt
a) 40% 40% x 60% = 24% 84.000 1.680 13.200 14.880
b) 70% 70% x 60% = 42% 147.000 2.940 23.100 26.040

Da bei der Variante mit Mietvertrag die Miteigentumsgemeinschaft als Vermieterin auftritt, ist darauf zu achten, dass die Mietaufwendungen nur in Höhe des 40%igen Anteils des Ehegatten bei der Zahnärztin Betriebsausgaben darstellen (somit in Variante a) € 9.600 und in Variante b) € 16.800). Diese Mietaufwendungen sind beim Ehegatten als Mieterlöse zu versteuern. Die auf den eigenen Miteigentumsanteil von 60% entfallende Miete stellt eine steuerneutrale Eigenmiete der Zahnärztin dar.

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