Verwendung einer im Alleineigentum stehenden Immobilie im Rahmen Ihres Betriebes

Trägt eine im Alleineigentum des Steuerpflichtigen stehende Liegenschaft zur Einnahmenerzielung bei, können die auf den betrieblichen genutzten Teil entfallenden Kosten steuerlich abgesetzt werden.

Das ist etwa der Fall, wenn der Steuerpflichtige im Erdgeschoss seines Einfamilienhauses einen Bäckereibetrieb unterhält oder er in einzelnen Räumlichkeiten seiner Wohnung seine Zahnarztpraxis betreibt.
Bei einer Liegenschaft fallen im wesentlichen folgende steuerlich absetzbaren Kosten an: Anschaffungs- oder Herstellungskosten aus Kauf/Errichtung/Sanierung der Liegenschaft, die jedoch nicht auf einmal sondern - je nach Verwendung der Liegenschaft - nur mit 2 bis 3% jährlich steuerlich abgesetzt werden können. Weiters Strom-, Beleuchtungs-, Heizungs-, Reinigungs- und Betriebskosten sowie diverse Kosten aus der Erhaltung und Sanierung der Liegenschaft (z.B. Installateurkosten, Thermenwartung, Rauchfangkehrer).

Privater Wohnsitz im Gebäude

Häufig kommt es vor, dass der Unternehmer im Gebäude (oder in der Wohnung), in dem er seine unternehmerische Tätigkeit entfaltet, auch seinen privaten Wohnsitz unterhält oder Teile des Gebäudes an nicht betriebszugehörige Personen vermietet. Da nur die auf den betrieblich genutzten Teil der Liegenschaft entfallenden Kosten steuerlich absetzbar sind, ist die gesamte Liegenschaft auf ihre tatsächliche (oder unmittelbar bevorstehende) Verwendung hin zu untersuchen und das Verhältnis der privaten (oder betriebsfremden) zur betrieblich genutzten Fläche festzustellen.

Die abgrenzbaren Gebäudeteile können dabei von vornherein ausschließlich privat oder ausschließlich betrieblich genutzt werden (sogenannte getrennte Nutzung) oder einer zeitlich abwechselnden privaten und betrieblichen Nutzung unterliegen (sogenannte gemischte Nutzung). Nicht nutzbare Räumlichkeiten (z.B. Rohdachboden) werden in der Verhältnisrechnung ebenso wenig berücksichtigt, wie gemeinschaftlichen Zwecken dienende Flächen (z.B. Heizraum, Abstellraum, Stiegenhaus, Gang).

Beispiel

Ein Steuerpflichtiger errichtet um € 200.000 ein Gebäude. Die Gesamtnutzfläche beträgt 280 m². Davon entfallen 100 m² auf die gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten (Abstell-, Technik- Heizraum, Stiegenhaus, Gang), 100 m² auf das Erdgeschoß, das dem Betrieb des Steuerpflichtigen dient und 80 m² auf seine privat genutzten Räumlichkeiten im 1. Stock.
Zunächst ist die dem Aufteilungsverhältnis zugrunde zu legende Gesamtfläche um die gemeinschaftlich genutzten Flächen zu reduzieren, so dass sich eine Gesamtfläche für private und betriebliche Zwecke von 180 m² ergibt.
Der 1. Stock (80 m²) wird ausschließlich privat genutzt und macht 44,44% (80/180) der Gesamtfläche aus; das betrieblich genutzte Erdgeschoss mit 100 m² macht 55,56% (100/180) der Gesamtfläche aus.
Die gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten werden entsprechend diesem Verhältnis auf die privat und betrieblich genutzten Flächen aufgeteilt. Somit entfallen von den Errichtungskosten € 111.111 (55,56% von € 200.000) auf den betrieblich genutzten Teil. Dieser Wert ist auch der jährlichen Abschreibung zugrunde zu legen. Die laufenden Kosten (Strom-, Wasser-, Heizkosten etc.) können ebenfalls zu 55,56% als Betriebsausgaben steuerlich abgesetzt werden.

100%ige Zurechnung zum Betriebsvermögen

Dient die Liegenschaft zu weniger als 20% privaten Zwecken, so gilt die Liegenschaft zu 100% als Betriebsvermögen. Die Aufwendungen können zu 100% steuerlich abgesetzt werden, allerdings ist im Ausmaß der untergeordneten Privatnutzung eine Aufwandskürzung (Entnahme) zu berücksichtigen. Der Nachteil der 100%igen Zurechnung zum Betriebsvermögen zeigt sich beim Verkauf: Im Privatvermögen gehaltene Liegenschaftsteile können nach Ablauf der Spekulationsfrist (in der Regel nach 10 Jahren) steuerfrei verkauft werden. Im Betriebsvermögen gehaltene Gebäudeteile sind hingegen immer steuerpflichtig, wenn die Gebäudeteile später verkauft oder verschenkt werden.

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