Begünstigter Steuersatz bei Vermietung für Wohnzwecke

Die Vermietung von Grundstücken unterliegt in der Umsatzsteuer dem begünstigten Steuersatz von 10%. Die Anwendung dieses Steuersatzes ist allerdings daran gebunden, dass die Liegenschaft Wohnzwecken dient.

Wann eine Benutzung zu Wohnzwecken vorliegt, muss stets im Vorhinein geklärt werden, um den begünstigten Umsatzsteuersatz zur Anwendung bringen zu können. Wohnzwecken dienen Grundstücke dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigungen, zu ermöglichen. Darunter sind nicht nur die eigentlichen Wohnräume zu verstehen, sondern auch mitbenutzte Nebenräume wie Keller, Dachböden, Waschküchen, Balkone und Terrassen.

Gewerbliches Lokal für Wohnzwecke

Ob eine Liegenschaft Wohnzwecken dient, ist letztlich durch den tatsächlichen Verwendungszweck des Mietgegenstandes festzustellen. Wird beispielsweise ein für gewerbliche Zwecke gewidmetes Lokal für Wohnzwecke genutzt, ist dafür ebenfalls der begünstigte Steuersatz anzuwenden. Dienen die Räumlichkeiten einerseits Wohnzwecken und andererseits auch Geschäftszwecken, ist eine Aufteilung des Entgelts vorzunehmen. Bei der Begünstigung ist zu berücksichtigen, dass nicht nur Mietzahlungen dem begünstigten Steuersatz unterliegen, sondern auch Nebenleistungen, wie Reparaturen oder Verbesserungen.
Eine ähnliche Befreiung besteht für Wohnungseigentumsgemeinschaften, die Leistungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb einer Liegenschaft vornehmen. Auch in diesem Fall kommt der begünstigte Steuersatz zur Anwendung, sofern die Liegenschaft Wohnzwecken dient.

Beispiel: Der Hausverwalter lässt als Vertreter der Wohnungseigentumsgemeinschaft das Stiegenhaus ausmalen. Der Maler stellt eine Rechnung mit 20%iger Umsatzsteuer aus, die die Wohnungseigentumsgemeinschaft als Vorsteuer geltend machen kann. In weiterer Folge verrechnet die Wohnungseigentumsgemeinschaft die Malerkosten nur mit 10%iger Umsatzsteuer an die Wohnungseigentümer weiter.

Hallenbad in einer Wohnhausanlage

Auch bei Wohnungseigentumsgemeinschaften sind – wie bei der Vermietung – Nebenräume von der begünstigten Besteuerung mit umfasst. In einer jüngeren Entscheidung hat das Höchstgericht sogar entschieden, dass auch ein Hallenbad in einer Wohnhausanlage Wohnzwecken dient und dessen Sanierungskosten mit 10%iger Umsatzsteuer an die Wohnungseigentümer weiterzuverrechnen sind.

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