Sofortiger Vorsteuerabzug auch bei geplantem Grundstücksverkauf

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat entschieden, dass dem Unternehmer auch für geplante Liegenschaftsverkäufe der Vorsteuerabzug sofort zu gewähren ist.

Der Verkauf eines Grundstücks ist umsatzsteuerfrei. Allerdings bewirkt diese Steuerfreiheit den Verlust des Vorsteuerabzugs für sämtliche mit der Liegenschaft direkt verbundenen Aufwendungen. Davon ausgenommen sind nur die laufenden Verwaltungskosten wie Gebäudereinigungskosten, Kleinstreparaturen und Ähnliches. Die gesetzliche Steuerfreiheit von Liegenschaftsverkäufen bewirkt also den Verlust des Vorsteuerabzugs für alle „großen“ Geldbeträge, die man in die Liegenschaft „rein gesteckt“ hat. Das gilt etwa für Anschaffungskosten oder die Gebäudesanierung. Diesen Vorsteuerabzugsverlust kann man vermeiden, indem man den Verkauf steuerpflichtig behandelt (= "Option zur Steuerpflicht").

Geschäftsraumvermietung

Eine ähnliche Regelung existiert bei der Geschäftsraumvermietung. Auch diese ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei mit dem Nebeneffekt des Verlustes der Vorsteuerabzugsberechtigung, der aber durch Option zur Steuerpflicht vermieden werden kann. Im Gegensatz zur geplanten Option bei Liegenschaftsverkäufen kann sich der Unternehmer bei der Geschäftsraumvermietung die Vorsteuern aber sofort holen. Etwa dann, wenn bereits ein Mietvertrag existiert, aus dem die Umsatzsteuerpflicht ersichtlich ist.

Ausführung steuerpflichtiger Umsätze

Bei einer bloß geplanten Option zur Steuerpflicht für einen Liegenschaftsverkauf war die Finanzverwaltung bisher also äußerst restriktiv. Sie gewährte den Vorsteuerabzug erst bei tatsächlichem Bewirken des steuerpflichtigen Verkaufes oder dessen Meldung in der  Umsatzsteuervoranmeldung. Nun öffnete der VwGH auch für geplante Liegenschaftsverkäufe den sofortigen Vorsteuerabzug. Dazu muss der Unternehmer anhand objektiver Umstände (etwa durch Vorbereitungshandlungen) natürlich nachweisen, dass er die bezogenen Lieferungen und Leistungen zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze verwenden wird.
Der Vorsteuerabzug steht dem Unternehmer auch dann sofort zu, wenn sich später herausstellen sollte, dass sein Bemühen erfolglos war und er die geplante umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit vorzeitig einstellen musste.

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