Betriebskosten bei Immobilien

Bei der Vermietung von Immobilien, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, dürfen nur bestimmte, im Gesetz angeführte Kosten, als Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden. Darauf sollte genau geachtet werden.

Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um folgende Kostenpositionen:

  1. Wassergebühren sowie Kosten zur Überprüfung und Erhaltung der Wasserversorgung
  2. Kosten für Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen, sofern die Mietermehrheit einer Abrechnung (z.B. Wärme) nach dem individuellen Verbrauch zugestimmt hat. Grundsätzlich erfolgt die Aufteilung anteilig gemäß der jeweiligen Nutzfläche der einzelnen Wohnungen.
  3. Kosten für Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung
  4. Kosten für Beleuchtung der Allgemeinflächen (Treppenhaus, Hof, etc.)
  5. Feuerversicherung
  6. Haftpflichtversicherung für gesetzliche Haftpflicht der Hauseigentümer und Leitungswasserschäden
  7. Andere Versicherungen, sofern die Mietermehrheit diesen zugestimmt hat (etwa Versicherung gegen Glasbruch, Sturmschäden etc.)
  8. Honorar der Hausverwaltung
  9. Kosten für die Hausbetreuung. Darunter fallen die Kosten für die Reinigung, Wartung und Beaufsichtigung der Liegenschaft bzw. des Mietobjekts inklusive der hierzu verwendeten Materialien und Gerätschaften von geringem Anschaffungswert wie etwa Putzmittel und Putzgeräte.
  10. Öffentliche Abgaben und Grundsteuer
Einnahmen nicht in Einkommensteuererklärung?

Diese mietrechtlich an die Mieter weiterverrechenbaren Betriebskosten stellen steuerlich so genannte „Durchläufer“ dar, sofern der Vermieter seine Betriebskosten 1:1 an seine Mieter weiterverrechnen kann. Da sich beim Vermieter in diesem Fall ein Nullsummenspiel (die Ausgaben entsprechen ja den Einnahmen aus der Weiterverrechnung) ergibt, ist es aus Vereinfachungsgründen zulässig, dass der Vermieter die Betriebskosten sowie seine Einnahmen aus der Betriebskostenweiterverrechnung in seine Einkommensteuererklärung nicht aufnimmt. Lediglich Betriebskosten für leer stehende Wohnungen, die der Eigentümer oder Vermieter selbst zu tragen hat und nicht an seine übrigen Mieter weiterverrechnen darf (somit kein Durchläufer), kann er als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Kosten für eigene Arbeitszeit und Arbeitszimmer

Anderes gilt bei der Selbstverwaltung bzw. -betreuung durch den Vermieter: Mietenrechtlich kann der Eigentümer oder Vermieter tendenziell mehr verrechnen, als er steuerlich absetzen kann; so etwa auch ein fiktives Entgelt für seine eigene Arbeitszeit. Steuerlich müssen sämtliche an die Mieter verrechneten Betriebskosten erklärt werden, hingegen werden nur die tatsächlich verausgabten Aufwendungen (wie Kosten für Büromaterial, Telefon, Fahrten, Putzmaterial etc.) zum Abzug zugelassen. Jedenfalls nicht abzugsfähig sind Kosten des Eigentümers oder Vermieters für die eigene Arbeitszeit sowie Kosten für sein Arbeitszimmer. Da bei der Selbstverwaltung bzw. -betreuung somit die Einnahmen tendenziell höher sein werden, als die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben (somit kein Durchläufer!), müssen die Betriebskosten sowie die Einnahmen aus der Betriebskostenweiterverrechnung in die Steuererklärung aufgenommen werden.

Ferner ist sowohl bei der Selbst- als auch Fremdbetreuung darauf zu achten, dass Gerätschaften mit einem Anschaffungswert von über € 400 steuerlich nur verteilt über die Nutzungsdauer als Abschreibung abzugsfähig sind.

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